Обманутые дольщики и “политические плакальщики”

Геннадий Чупин рассуждает о проблеме обманутых дольщиков в России и, в частности, в Забайкальском крае:

"Как правило, в период приближения к выборам любого уровня — муниципального, в органы законодательной власти, федерального — резко оживляется активность политических партий. В этом, как мы понимаем, нет ничего удивительного. Но наряду с активностью нормальной, деловой есть примеры и активности фальшивой, своего рода “псевдоактивности”, которая направлена не на решение конкретных проблем конкретных людей, а на политическую демагогию.

К большому сожалению, такой темой в последние полгода для большинства так называемых “оппозиционных партий” стала тема обманутых дольщиков. Забайкальские коммунисты, и их лидер господин Сутурин, уже не один раз отчитались о “привлечении к этой теме активного внимания властей” и чуть ли ни “решении всех проблем обманутых дольщиков”.

Для того чтобы отделить зерна от плевел и объективно разобраться в данном вопросе, начнем с начала. Что такое на сегодня в России, ее регионах, и в Забайкальском крае конкретно, проблема обманутых дольщиков?

Обманутым дольщиком считается гражданин (семья, юридическое лицо), в отношении которого застройщик жилого объекта или иного объекта недвижимости не выполнил взятые на себя обязательства. То есть не построил (или не достроил) сам объект или нарушил установленный договором срок передачи доли объекта недвижимости дольщику для оформления права собственности.

Как обманывали людей?

Массовые нарушения прав участников долевого строительства пришлись в России на 2003-2005 годы. Как следствие этого, был разработан и в апреле 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”. Но недобросовестные застройщики сразу придумали множество схем его обхода. Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. До 2009 года на эти схемы приходилось до 90% всех продаж новостроек.

Коротко их суть. Предварительный договор купли-продажи становится полноценным, основным договором только после фактического построения дома и получения застройщиком всей необходимой документации. Но деньги с покупателя застройщик получает уже по предварительному договору. При этом этот вид договора не подлежит обязательной государственной регистрации, и ничто не может помешать недобросовестному застройщику подписать несколько договоров на одну и ту же квартиру. Нет и строгих, определенных законом сроков возведения объекта.

Вексельная схема. При ней с дольщиком заключается два договора — предварительный договор купли-продажи (или договор о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По нему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. То есть застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Гарантий, что застройщик обменяет вексель именно на квартиру, а не на ваши же деньги, просто не существует. При банкротстве застройщика дольщик не сможет получить денег, предъявив вексель к погашению.

Стоит отметить один принципиальный момент. При любом упоминании слова “дольщик” в корне неверно сразу ставить дальше прилагательное “обманутый”. Лишь около 3-5% от построенного за последние годы с привлечением средств граждан жилья в России входит в перечень проблемных.

И, тем не менее, после нахождения недобросовестными инвесторами лазейки в законодательстве количество обманутых дольщиков по стране стало расти, как снежный ком. По последним данным, на март 2011 года, в сводном списке, основанном на данных регионов, — 80 319 человек и 897 объектов. По федеральным округам лидирует Приволжский — 24051 обманутый дольщик, на втором месте Центральный округ — 23716 обманутых дольщиков, на третьем — Сибирский федеральный округ — 13108 человек. Из них на Забайкальский край приходится более тысячи человек (по сведениям самих дольщиков, их число доходит до 1 340 человек). По конкретным регионам 45% от общего числа обманутых дольщиков (36 325 человек) сосредоточились в Москве и Московской области, Самарской и Ленинградской областях и в Краснодарском крае. Петербург образно называют “столицей обманутых дольщиков” — их там более трех тысяч человек.

Как решают проблему в целом?

За последние полтора-два года проблема, как говорится, даже не дозрела, а перезрела. В начале 2010 года было создано и активно заявило о себе общественное движение обманутых дольщиков “Однодольщики”. За год было проведено около 50 несанкционированных акций — перекрывались федеральные трассы, объявлялись голодовки, проводились митинги, пикеты, в том числе в Москве у здания Государственной Думы и Белого Дома. Это движение уже пытались использовать в своих целях лидеры так называемой “внесистемной оппозиции”, ряда политических партий.

На межрегиональной конференции “Единой России” в Волгограде 6 мая 2011 года премьер-министр РФ Владимир Путин заявил, что проблема обманутых дольщиков в масштабах страны должна быть полностью решена к середине 2012 года. Такую же задачу конкретно по субъектам РФ поставил глава Минрегиона Виктор Басаргин.

Таким заявлениям предшествовала большая работа федеральных и региональных властей. В данном случае иного и быть не могло. Так, по данным ВЦИОМ, 85% россиян считают, что дольщикам должно помогать государство. Была создана Комиссия ГД РФ по защите прав обманутых дольщиков. С начала 2011-го Минрегион начал инвентаризацию объектов обманутых дольщиков по стране и выработку комплексных мер по достройке замороженных объектов. К 1 июня 2011-го такой реестр был сформирован. К окончанию второго квартала 2011 года было введено в строй более ста проблемных объектов, жилье получили около десяти тысяч обманутых дольщиков. В целом за последние 5-6 лет регионы самостоятельно изыскали или привлекли из внебюджетных источников около 6-8 миллиардов рублей на помощь обманутым дольщикам. В новые квартиры въехали почти 20 тысяч семей.

Были внесены изменения и в законодательство. Президент России Дмитрий Медведев 13 июля 2011 года внес изменения в Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)" и в статьи 17 и 233 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства.

В частности, предусматривается обеспечить защиту прав и законных интересов граждан — участников строительства, чьи средства привлекались для финансирования строительства независимо от средства такого привлечения.

Более того, разрабатываются изменения в законодательство, которые сделают законными договоры купли-продажи еще не построенной недвижимости. При таких изменениях можно будет просто продавать квартиры в будущих домах. Вторичный и первичный рынок юридически станут одним целым.

Как решают проблему в Забайкалье?

Но оставим тонкости юристам и перейдем к нашим, забайкальским, сюжетам с обманутыми дольщиками.

Как уже говорилось, их у нас более тысячи. Причем пострадали не только частные лица, но и предприниматели. Среди пострадавших — и потребительский ипотечный кооператив “Строим вместе”, оплативший в доме по улице Ингодинской, 33 19 квартир на общую сумму 26 миллионов рублей. Среди физических лиц это, в первую очередь, люди, которые внесли деньги на строительство домов по Ингодинской, 33 и Токмакова, 36.

На конец августа 2011 года проблемными в крае остаются девять объектов незавершенного долевого строительства. Уже найдены конкретные застройщики на адреса: проспект Белика, 13, Ингодинской, 33, Токмакова, 36, Чкалова, 5. На этих объектах идут строительные работы. Так, печально известный дом по Ингодинской, 33 передан для завершения строительства компании ООО “Энергожилстрой”. На этом участке будет построено два 9-этажных и один 16-этажный дом. Первый дом будет возведен уже в текущем году. За достройку дома на пересечении Белика-Ленина по просьбе губернатора края взялась компания “Промышленное гражданское строительство”. Первую очередь строительства планируют завершить в конце 2011 года.

Хорошие результаты дал год минувший, когда было завершено строительство по шести объектам с просроченным сроком. Свои квартиры получили 515 участников долевого строительства.

Поработали и законодатели края. 18 мая 2011 года в окончательном чтении появился краевой закон о защите дольщиков. Он определил, что правительство края должно определить структуру, которая будет наделена полномочиями по оказанию содействия участникам долевого строительства. Она же будет вести реестры недобросовестных застройщиков и пострадавших дольщиков.

К сожалению, среди пострадавших дольщиков или имеющих отношение к ситуации с достройкой объектов нашлись люди просто бессовестные — иного определения для них нет. Так, собственники дома по Ингодинской, 31 (без его сноса невозможно освоить строительную площадку компанией “Энергожилстрой") за жилье площадью 40 квадратных метров требуют компенсацию в 8,5 миллиона рублей. При том из этого же дома уже было успешно расселено 18 квартир! Один из особо активных вкладчиков Фонда развития жилищного строительства Читинской области уже получил компенсацию в 3-4 раза больше средств, чем вкладывал, но продолжает принимать меры, чтобы не допустить достройку объекта. Так, он обратился в суд с заявлением об аресте земельного участка. При этом без квартир по этому проблемному объекту остается 117 дольщиков.

Увы, практически примкнули к подобного рода бессовестным действиям и ряд лидеров политических партий в крае. Шумные сборы для обсуждения “бездействия краевых властей, партии власти по решению проблем обманутых дольщиков” стали их любимым коньком. Не строили, не достраивают, не участвуют в привлечении дополнительных инвесторов или в разработке законодательных актов, ограждающих права дольщиков, но зато как митингуют!

Характерный штрих. Описывая на одной из новостных лент “круглый стол” представителей политических партий, посвященный обманутым дольщикам, автор материала обратил внимание на то, что, несмотря на все громкие заявления КПРФ и “Справедливой России”, большинство обманутых дольщиков — участников мероприятия — собрались по его окончании вокруг руководителя регионального исполкома партии “Единая Россия” Дмитрия Кочергина. Он, собственно, и говорил только о дольщиках. И их не трудно понять — фальшь и демагогию они раскусывают, как никто иной. Жизнь научила на горьком опыте.

Но завершить разговор хотелось бы иным. Никто не снимает моральной ответственности за проблемы обманутых дольщиков с органов исполнительной власти. Именно поэтому она и подключилась активно к разрешению комплекса проблем в этой сфере. И, уверен, эти проблемы будут разрешены. Люди получат долгожданное жилье. Просто нам всем, выстраивая свою жизнь, делая выбор, надо быть мудрее, терпеливее и практичнее. И все получится!"

Геннадий ЧУПИН, заместитель председателя правительства Забайкальского края — руководитель Администрации губернатора Забайкальского края.