Что происходит с рынком новостроек Забайкалья осенью 2026 года

Мы запускаем новый спецпроект «Квадратный метр: новостройки Забайкалья» — серию материалов о ценах, застройщиках, ипотеке, новых жилых комплексах и сроках строительства. Мы будем разбирать рынок не по рекламным обещаниям и слухам, а по цифрам, документам и фактической ситуации на конкретных объектах.

Первый материал — о том, с чем рынок подходит к концу 2026 года.

Почти 438 тысяч квадратных метров жилья строится сейчас в Забайкальском крае. На рынок выходят новые проекты, крупнейшие застройщики продолжают развивать жилые комплексы, но покупателю становится всё сложнее: новостройки заметно дороже вторичного жилья, ипотечных кредитов выдают меньше, а отдельные дома сдвигают сроки сдачи.

При этом говорить о кризисе всего строительного рынка региона пока рано. Осенью 2026 года ситуация выглядит скорее как период повышенной конкуренции, когда застройщикам приходится бороться за покупателя, а людям — внимательнее выбирать не только квартиру, но и сам проект.

Новостройка уже заметно дороже вторички

Главная особенность нынешнего рынка — большой разрыв между первичным и вторичным жильём.

По данным Банка России, в августе 2026 года средняя цена фактических сделок на первичном рынке Забайкальского края достигла 182,2 тысячи рублей за квадратный метр.

На вторичном рынке средняя цена составляла 125,6 тысячи рублей за квадрат.

Разница — почти 57 тысяч рублей на каждом квадратном метре, или около 45%.

На обычной квартире площадью 50 квадратных метров этот разрыв особенно хорошо заметен. По средним ценам новостройка обойдётся примерно в 9,1 млн рублей, вторичная квартира — в 6,3 млн.

Разница приближается к 2,8 млн рублей.

Конечно, это усреднённый расчёт. На итоговую стоимость влияют район, класс дома, площадь квартиры, состояние вторичного жилья и необходимость ремонта.

Но общий тренд очевиден: входной билет на рынок новостроек стал значительно дороже.

И здесь огромную роль играет ипотека. Покупатель, который получает льготную ставку, может позволить себе более дорогую квартиру. Для тех, кому доступна только рыночная ипотека, вторичное жильё становится куда более серьёзным конкурентом новостройкам.

Кредитов меньше, суммы больше

Ипотечная статистика хорошо показывает, как изменился спрос.

В 2025 году в Забайкальском крае выдали около 8,2 тысячи ипотечных кредитов — на 18% меньше, чем годом ранее.

При этом общая сумма выданной ипотеки не сократилась, а наоборот, выросла на 6% — до 38,4 млрд рублей.

Средний кредит по договорам долевого участия достиг 5,8 млн рублей и увеличился примерно на 12%.

Около 56% всей суммы ипотечных выдач приходилось на льготные программы.

То есть покупателей стало меньше, но каждый в среднем занимает больше.

Это важная деталь для рынка новостроек. Большой объём выданных банками денег ещё не означает, что квартир покупают больше. Часть роста обеспечивают высокая стоимость самого жилья и увеличение среднего размера кредита.

Кто строит больше всего

По сентябрьскому срезу Единого ресурса застройщиков в Забайкальском крае учитывалось 19 застройщиков и групп, ведущих строительство.

Их общий объём — 437 977 квадратных метров.

Пять крупнейших участников сосредоточили почти половину всей стройки — 49,95%.

Первая десятка — уже более 80%.

Самые большие объёмы в сентябре были у:

— «Самолёта» - 56,5 тыс. кв. м;

— РУС - 56,4 тыс. кв. м;

— «Энергожилстроя» - 40,9 тыс. кв. м;

— «Атолла» - 35,5 тыс. кв. м;

— «МИР» - 29,4 тыс. кв. м.

Следом идут ТСД, «Голдгеопром», ДСК, «Основа Дальний Восток», «Стройсфера» и другие компании.

Рынок получается достаточно концентрированным. Решение нескольких крупных компаний запустить новые очереди или, наоборот, отложить старт способно заметно изменить объём предложения в Чите.

При этом сравнивать застройщиков только по количеству строящихся квадратных метров неправильно. У каждой компании свой набор проектов, сроки, структура финансирования и стадия строительства.

Крупные игроки продолжают развивать проекты

На первой позиции сентябрьского списка находится группа «Самолёт», развивающая в Чите «Рябиновую Рощу». Проект реализует специализированный застройщик «ПРОЕКТ-С-47». В официальной системе жилищного строительства представлены дома первой и второй очередей комплекса.

Практически такой же объём строительства у РУС. Компания представлена сразу несколькими проектами в Чите: на Петровско-Заводской, Народной, Чайковского, Костюшко-Григоровича и других площадках.

«Энергожилстрой» продолжает развивать «Романовский», «Панамасити» и FORS. При этом проекты внутри группы реализуются через несколько специализированных юридических лиц.

ГК «МИР» представлена проектами «Красивый» и «Мечтатели». На момент исследования на официальном сайте для «Красивого» указывалась готовность 83% и срок в I квартале 2027 года. Для «Мечтателей» заявлен более длинный горизонт реализации — до 2030 года, при этом у отдельных домов внутри комплекса свои сроки.

Отдельные проекты развивают также «Тантал инвест», СЗ «Тантал», «Инновация» и другие участники рынка.

У «Тантал инвест» в исследовании подтверждён ЖК «Шиловский» на Шилова, 37. Сам СЗ «Тантал» представлен как отдельный участник рынка.

У СЗ «Инновация» - многоквартирный дом на Мысовской, 31Б.

Где строят

Основная часть проектов сосредоточена в Чите.

Новые дома и кварталы появляются в районе Кенона, Каштака, Романовского микрорайона, 4-го Амурского переулка, на центральных улицах и других городских территориях.

Отдельные проекты есть и за пределами Читы — например, в Смоленке.

При этом конкуренция между жилыми комплексами всё меньше сводится только к цене квартиры.

Покупатели оценивают транспорт, школы, детские сады, дворы, инженерные сети и то, когда вся заявленная инфраструктура действительно появится.

Для крупных новых микрорайонов этот вопрос особенно важен: квартиру человек может получить раньше, чем район окончательно сформируется.

У части домов менялись сроки

Ещё один показатель, за которым сейчас стоит внимательно следить, — сроки строительства.

В сентябрьском срезе ЕРЗ около 22,2 тысячи квадратных метров, или 5,07% учтённого объёма, имели отметки о переносе.

Изменения сроков или соответствующие отметки обнаруживались у нескольких проектов.

Однако сам перенос ещё не говорит о причинах. Чтобы понять ситуацию, нужно смотреть динамику строительства, проектные декларации, инженерные подключения и фактическую готовность дома.

Перенос сроков может происходить по самым разным причинам — от технических и административных вопросов до изменения графика строительства.

Поэтому куда важнее не сам факт корректировки даты, а то, как после этого движется стройка.

Ввод жилья снизился почти на 30%

На фоне активного строительства общая статистика ввода жилья выглядит слабее.

За январь—июль 2026 года в Забайкальском крае ввели 188,6 тысячи квадратных метров жилья.

Это на 29,8% меньше, чем за тот же период предыдущего года.

Одновременно инвестиции в основной капитал в первом полугодии сократились на 23,6%.

Однако экономика региона в целом показывает разнонаправленную динамику: промышленное производство за семь месяцев выросло на 10,3%, добыча полезных ископаемых — на 11,7%.

Снижение ввода жилья при этом нельзя полностью связывать именно с рынком городских новостроек. В этот показатель входит и индивидуальное жилищное строительство, а итог сильно зависит от того, сколько объектов было сдано в конкретный период.

Российский рынок тоже стал осторожнее

Забайкальский рынок развивается на фоне общего замедления продаж новостроек в стране. За январь—август 2026 года в России продали 14,6 млн квадратных метров строящегося жилья. Это на 2% больше результата прошлого года.

Но август оказался заметно слабее — продажи снизились на 16% год к году. Одновременно соотношение распроданности и готовности строящегося жилья снизилось с 73% в начале года до 68% к сентябрю.

Расчётный срок продажи непроданного жилья увеличился с 3,1 до 3,2 года. Именно снижение темпа продаж становится одним из главных рисков для всей отрасли.

Чем дольше продаются квартиры, тем дольше застройщику приходится финансировать строительство.

При проектном финансировании дома строятся в основном за счёт банковского кредита и собственных средств девелопера, а деньги покупателей находятся на эскроу-счетах. Поэтому слабые продажи способны увеличивать расходы проекта на обслуживание кредита.

А что с разговорами о банкротствах?

Осенью тема банкротств строительных компаний активно обсуждается на федеральном уровне.

Поводом стали данные о росте количества банкротных дел в строительной отрасли.

Но переносить эту статистику напрямую на рынок новостроек Забайкалья нельзя. В неё могут попадать самые разные строительные организации — не только компании, возводящие многоквартирные дома.

Кроме того, начало судебного дела и фактическое банкротство компании — совершенно разные события.В ходе исследования не было найдено подтверждения введения процедуры банкротства в отношении конкретного действующего специализированного застройщика из рассматриваемого регионального списка.

Это не означает, что рынок вообще лишён рисков.Просто реальные финансовые проблемы нужно искать не в громких заголовках, а в документах конкретной компании: её долгах, судах, кредитах, залогах, продажах и стоимости завершения стройки.

Что ждать дальше

На ближайшие 12–18 месяцев наиболее вероятным выглядит рынок, где за покупателя будут бороться всё активнее.

При сохранении дорогой рыночной ипотеки застройщики могут чаще использовать скидки, рассрочки, специальные условия покупки и аккуратнее запускать новые очереди.

Если кредитование станет доступнее, а количество сделок начнёт расти, рынку будет значительно проще. Если же спрос продолжит снижаться при высокой стоимости финансирования и строительства, давление на отдельные проекты усилится.

Но уже сейчас видно главное: рынок Забайкалья становится более конкурентным.

Застройщикам недостаточно просто вывести новый дом в продажу. Нужно убедить покупателя, что квартира стоит своих денег, проект будет реализован в заявленном качестве, а условия покупки окажутся выгоднее альтернатив.

Рынок большой, но покупатель стал осторожнее

Осенью 2026 года Забайкалье остаётся регионом с большим объёмом нового строительства.

В рассмотренном срезе строится почти 438 тысяч квадратных метров жилья, на рынке одновременно работают крупные местные компании и федеральные игроки.

Но условия уже не такие простые, как несколько лет назад.

Новостройки существенно дороже вторичного жилья. Ипотечных кредитов стало меньше. Покупатель всё чаще сравнивает не только разные ЖК между собой, но и новостройку со вторичным рынком. Поэтому следующий этап развития рынка будет зависеть уже не столько от количества запущенных домов, сколько от реального спроса на них.

И именно продажи, цены, сроки строительства и новые запуски в ближайшие месяцы покажут, насколько устойчивым окажется рынок новостроек Забайкалья к концу 2026-го и в 2027 году.

Продолжение следует.