Ипотека в Забайкалье: кредитов стало меньше, а занимать приходится больше

ZAB.RU продолжает спецпроект «Квадратный метр: новостройки Забайкалья». В предыдущем материале мы разбирали разрыв между первичным и вторичным жильём. Теперь — об ипотеке, без которой для многих семей покупка квартиры просто невозможна.

Главная тенденция последних данных выглядит парадоксально: ипотечных кредитов в Забайкалье стали выдавать меньше, но общая сумма выдачи выросла. В 2025 году жители региона получили около 8,2 тысячи ипотечных кредитов — на 18% меньше, чем годом ранее.

При этом банки выдали 38,4 млрд рублей ипотеки — на 6% больше показателя 2024 года. Проще говоря, ипотеку берёт меньше людей, но суммы займов становятся крупнее.

Средний кредит по новостройке приблизился к 6 миллионам

Особенно заметно это на первичном рынке.

Средний размер кредита по договорам долевого участия в Забайкальском крае достиг 5,8 млн рублей. За год он вырос примерно на 12%. Рост среднего кредита хорошо сочетается с тем, что происходит с ценами на новое жильё.

Как мы рассказывали во второй части спецпроекта, в августе 2026 года средняя цена фактических сделок на первичном рынке составляла 182 242 рубля за квадратный метр, тогда как на вторичном — 125 573 рубля. Разница — более 56 тысяч рублей на квадратном метре.

Поэтому высокая общая сумма ипотечных выдач сама по себе ещё не означает, что покупателей становится больше. Наоборот: число кредитов сократилось, а средняя сумма займа выросла.

Льготная ипотека играет огромную роль

Ещё одна важная цифра — доля льготного кредитования.

В 2025 году около 56% всего объёма ипотечных выдач в Забайкальском крае приходилось на адресные льготные программы. Средняя ставка по ипотеке с учётом льготных программ составляла 5,2%. Но здесь важно не ошибиться в трактовке: это не ставка, доступная любому покупателю.

В исследовании отдельно отмечается, что показатель 5,2% включает льготные кредиты и поэтому не отражает условия обычной рыночной ипотеки. Это сильно меняет картину рынка. Покупатель, который подходит под льготную программу, может приобрести более дорогую квартиру в новостройке на сравнительно выгодных условиях.

Человек без права на такую ипотеку оказывается уже в совершенно другой финансовой ситуации. Именно поэтому сегодня покупателей разделяет не только уровень дохода или желаемый район, но и доступ к льготной ставке.

Количество кредитов и объём выдачи — разные вещи

Ипотечную статистику легко прочитать неправильно.

Если смотреть только на сумму — 38,4 млрд рублей и рост на 6% — можно решить, что рынок развивается и спрос растёт. Но количество кредитов за тот же период снизилось на 18%. То есть денег банки действительно выдали больше, но заемщиков стало меньше.

Это один из самых важных выводов для понимания рынка жилья.

Денежный объём ипотеки может увеличиваться просто потому, что квартиры становятся дороже и людям приходится брать более крупные кредиты. Поэтому для оценки спроса нужно смотреть сразу несколько показателей: число кредитов, их средний размер и общую сумму выдачи.

Рыночная и льготная ипотека фактически создают два разных рынка

Разница особенно хорошо заметна при сравнении первички и вторички.

Средняя новостройка в Забайкалье по данным на август 2026 года стоила значительно дороже вторичного жилья. Но для покупателя важна не только цена квартиры. Если он получает льготную ипотеку, сравнительно низкая ставка способна компенсировать часть этого ценового разрыва.

Для покупателя, которому доступна только рыночная ипотека, ситуация может быть обратной — более дешёвая вторичная квартира оказывается конкурентоспособнее по полной стоимости. Получается, что два человека могут смотреть на одну и ту же новостройку и видеть совершенно разную финансовую картину.

Для одного квартира оказывается доступной. Для другого — практически недосягаемой.

Январь 2026 года показал всплеск

Есть ещё один показатель, который хорошо показывает чувствительность покупателей к изменениям ипотечных условий.

В январе 2026 года в Забайкальском крае было выдано 617 ипотечных кредитов на 3,2 млрд рублей. Банк России связывал этот всплеск с ожиданием изменения условий программ. При этом переносить результат одного месяца на весь год нельзя.

Январский скачок показывает другое: решения покупателей могут заметно ускоряться перед изменениями правил кредитования. Для рынка новостроек это особенно важно, поскольку значительная часть спроса связана именно с условиями ипотеки.

Что это означает для застройщиков

Для девелоперов ипотека — один из ключевых каналов продаж.

Чем меньше покупателей могут позволить себе квартиру, тем сложнее поддерживать необходимый темп реализации жилья. В условиях проектного финансирования скорость продаж влияет и на экономику самой стройки. Средства покупателей размещаются на счетах эскроу, а строительство финансируется банковским кредитом и собственными средствами застройщика.

Если квартиры продаются медленнее, кредит может использоваться дольше, а расходы на финансирование — увеличиваться. Это не означает, что снижение продаж автоматически приводит к проблемам у конкретного застройщика. Но для рынка в целом темп реализации квартир становится всё более важным показателем.

Федеральный рынок уже замедляется

И ситуация в Забайкалье развивается на фоне неоднозначной общероссийской динамики. За январь—август 2026 года в России было продано 14,6 млн квадратных метров строящегося жилья — на 2% больше, чем за тот же период предыдущего года.

Но в августе продажи оказались на 16% ниже прошлогоднего уровня. Соотношение распроданности и готовности строящегося жилья снизилось с 73% в начале года до 68% к 1 сентября. Другими словами, хороший накопленный результат ещё не означает, что продажи одинаково хорошо идут каждый месяц.

Для Забайкалья это особенно важно из-за большой роли льготной ипотеки.

Кому сейчас проще купить новостройку

По имеющимся данным нельзя составить портрет «среднего покупателя» квартир в новостройках в Забайкалье — такой информации нет. Но одна зависимость видна достаточно чётко.

Чем больше покупатель зависит от рыночной ипотеки, тем сильнее на него влияет высокая стоимость квадратного метра.

И наоборот: доступ к льготной программе способен существенно изменить итоговую стоимость кредита. Поэтому вопрос «доступна ли сегодня квартира в новостройке» нельзя обсуждать без второго вопроса — по какой ставке человек сможет её купить.

Что дальше

Судя по данным, ипотека остаётся одним из главных факторов, от которых зависит рынок новостроек Забайкалья. Количество выданных кредитов уже снизилось. Средняя сумма займа выросла. Более половины денежного объёма ипотеки обеспечивают льготные программы. А средний кредит по ДДУ достиг 5,8 млн рублей.

Поэтому дальнейшая динамика рынка будет во многом зависеть от доступности кредитования.

Если льготный спрос сохранится, он продолжит поддерживать часть покупателей новостроек. Если доступность ипотеки ухудшится, конкуренция между первичным и вторичным рынком станет ещё заметнее.

Главный вывод на сегодняшний день простой: ипотека в Забайкалье не исчезла, но стала более крупной по сумме и всё сильнее зависит от того, имеет ли покупатель доступ к льготным условиям.

В следующей части спецпроекта «Квадратный метр: новостройки Забайкалья» разберём, кто сегодня строит больше всего жилья в регионе, как распределены почти 438 тысяч квадратных метров текущего строительства и насколько рынок зависит от нескольких крупнейших участников.