Новостройка дороже вторички на 45%: что происходит с ценами на жильё в Забайкалье

ZAB.RU продолжает спецпроект «Квадратный метр: новостройки Забайкалья». В первой части мы разобрали общее состояние рынка. Теперь — о главном вопросе для большинства покупателей: сколько сегодня стоит жильё и почему разница между новостройкой и вторичной квартирой стала настолько заметной.

По данным Банка России, в августе 2026 года средняя цена фактических сделок на первичном рынке Забайкальского края составляла 182 242 рубля за квадратный метр. На вторичном рынке — 125 573 рубля за квадрат.

Разница — 56 669 рублей на каждом квадратном метре. В процентном выражении первичное жильё оказалось примерно на 45,1% дороже вторичного. Это уже не небольшая разница между новым и старым домом. На обычной квартире она превращается в миллионы рублей.

Почти 3 миллиона разницы на квартире в 50 квадратов

Если взять условную квартиру площадью 50 квадратных метров и применить средние цены Банка России, получится следующая картина.

Новостройка — около 9,11 млн рублей.

Вторичное жильё — около 6,28 млн рублей.

Разница — примерно 2,83 млн рублей.

Это именно арифметический пример, а не цена конкретной квартиры в Чите. Средняя стоимость не учитывает район, площадь, планировку, состояние дома, качество ремонта и другие особенности конкретного объекта. Но масштаб ценового разрыва он показывает достаточно хорошо.

Почему сравнивать только цену нельзя

На первый взгляд всё выглядит просто: если вторичка дешевле почти на 3 млн рублей, значит покупать её выгоднее. На практике всё сложнее.

У квартиры на вторичном рынке могут потребоваться ремонт и дополнительные вложения. Новостройку, в свою очередь, иногда приходится ждать несколько лет, а до получения ключей продолжать платить за аренду другого жилья. К самой цене квартиры нужно добавлять стоимость кредита, ремонт, расходы на ожидание и другие платежи.

Именно поэтому реальная стоимость покупки — это не только цена квадратного метра.

Главный фактор — ипотека

Большой ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком во многом связан ещё и с тем, что покупатели находятся в разных условиях финансирования. В 2025 году около 56% объёма ипотечных выдач в Забайкальском крае приходилось на адресные льготные программы.

Средняя ипотечная ставка с учётом льготных программ составляла 5,2%. Но эта ставка не означает, что любой покупатель мог получить ипотеку под 5,2%.

Она складывается из разных кредитов, в том числе льготных. Для покупателя, который подходит под льготную программу, высокая стоимость новостройки может частично компенсироваться низкой ставкой.

Для человека, которому доступна только рыночная ипотека, ситуация уже другая: более дешёвая вторичная квартира становится намного серьёзнее конкурентом новостройке. Фактически рынок жилья всё сильнее делится не только по районам и классам домов, но и по тому, на какую ипотеку может рассчитывать конкретный покупатель.

Ипотек выдают меньше

Ещё один важный показатель — количество кредитов.

В 2025 году жители Забайкальского края получили около 8,2 тысячи ипотечных кредитов. Это на 18% меньше, чем в 2024 году.

Но общая сумма выдачи при этом выросла на 6% и достигла 38,4 млрд рублей. То есть кредитов стало меньше, но сами кредиты стали крупнее. Средний кредит по договорам долевого участия достиг 5,8 млн рублей, увеличившись примерно на 12%.

Это хорошо показывает, что рост общей суммы ипотечных выдач сам по себе не означает роста спроса. Покупателей может становиться меньше, но каждый из них вынужден занимать больше из-за высокой стоимости жилья.

Новостройки держатся за счёт льготного спроса

При таком разрыве цен особенно важным становится доступ к льготным ипотечным программам. В исследовании прямо отмечается: высокая премия первичного рынка делает новостройки более уязвимыми для покупателей, которые не могут воспользоваться льготной ставкой.

Если человек получает адресную льготную ипотеку, низкая ставка способна компенсировать часть ценовой разницы. Если нет — вторичный рынок может оказаться привлекательнее по полной стоимости покупки.

Поэтому одна и та же квартира в новостройке может выглядеть совершенно по-разному для двух покупателей.

Для одного она доступна благодаря льготной ставке. Для другого — оказывается слишком дорогой на фоне вторичного жилья.

А цены могут начать снижаться?

Именно здесь возникает главный вопрос: если разница между первичкой и вторичкой уже превышает 45%, должны ли застройщики снижать цены?

Прямого ответа на этот вопрос статистика пока не даёт.

При слабом спросе девелоперы не обязательно сразу снижают официальный прайс. Сначала покупателю могут предложить индивидуальную скидку, отделку, рассрочку или субсидированную ставку.

То есть цена на сайте может оставаться прежней, но реальные условия сделки становятся выгоднее. Поэтому оценивать рынок только по рекламной стоимости квартиры становится всё сложнее.

Для понимания реальной цены нужно смотреть, сколько покупатель фактически заплатил после скидок и специальных условий.

Федеральный рынок уже показывает замедление

Забайкалье развивается не отдельно от остальной страны.

За январь-август 2026 года продажи строящегося жилья в России составили 14,6 млн квадратных метров — на 2% больше, чем годом ранее. Но в августе продажи оказались на 16% ниже, чем год назад.

Соотношение распроданности и строительной готовности снизилось с 73% в начале года до 68% к 1 сентября. Оценочный срок продажи непроданного жилья увеличился с 3,1 до 3,2 года.

Для застройщиков это важный сигнал.

Если квартиры продаются медленнее, проект дольше зависит от банковского финансирования, а расходы на кредит могут увеличиваться. В таких условиях борьба за покупателя становится особенно заметной.

Что это значит для покупателя в Чите

Сегодня выбор между новостройкой и вторичным жильём всё меньше сводится к вопросу «новое или старое». Покупателю приходится считать полную стоимость.

Если речь идёт о новостройке, нужно учитывать:

— цену квартиры;

— процент по ипотеке;

— срок ожидания дома;

— возможные расходы на аренду до получения ключей;

— ремонт;

— другие платежи, предусмотренные сделкой.

Во вторичном жилье структура расходов может быть другой, но сравнивать варианты всё равно нужно именно по полной стоимости. И разрыв в 45% между средними ценами делает такой расчёт особенно важным.

Главная интрига — не цена в рекламе

На сегодняшний день средняя новостройка в Забайкалье значительно дороже вторичного жилья. Но рынок нельзя оценивать только по стоимости квадратного метра.

Ключевую роль играет ипотека. Для покупателей с доступом к льготным программам первичный рынок остаётся более доступным, чем может показаться при прямом сравнении цен.

Для остальных разница становится гораздо ощутимее. Именно поэтому в ближайшие месяцы важно будет следить не только за официальными прайсами застройщиков, но и за реальными условиями продаж: скидками, рассрочками и ипотечными программами.

Пока же факт остаётся фактом: в августе 2026 года средняя цена сделки на первичном рынке Забайкальского края была примерно на 45% выше, чем на вторичном.

В следующем материале спецпроекта «Квадратный метр: новостройки Забайкалья» разберём ипотечный рынок подробнее: почему кредитов стало меньше, суммы выросли и насколько сильно продажи нового жилья зависят от льготных программ.