Минэкономразвития (МЭР) РФ представило методические рекомендации определения кадастровой стоимости объектов, которые будут действовать с 1 ноября. Одно из ключевых положений документа - запрет на установление кадастровой стоимости недвижимости выше рыночной, сообщает «Право.ru».
Создание новой методики стало необходимостью после принятия нового закона о кадастровой оценке недвижимости. Он предполагает, что теперь определять кадастровую стоимость объектов смогут лишь государственные оценщики. Институт госкадастровой оценки должен появиться в России с 2017 года.
«Министерство отмечает, что его рекомендации не распространяются на участки, не предназначенные для градостроительной деятельности. А именно на водные объекты, леса, сельхозземли и особо охраняемые природные территории. Применять рекомендации предполагается, в частности, для целей налогообложения», - говорится на сайте.
Что касается запрета на установление кадастровой стоимости недвижимости выше рыночной, отмечается, что «последний показатель определяется на день заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах рассмотрения кадастровой стоимости или в судебном порядке».
«При недостатке или отсутствии данных о рыночных ценах в соответствующих субъектах рекомендовано исходить из «рыночной ориентированной модели кадастровой стоимости», с учетом всех экономических характеристик объекта, включая, например, расходы на его создание и экономическую выгоду от использования. Авторы новой методики рекомендуют применять методы массовой оценки, сопоставляя похожие объекты, при этом разрешено применять любой из удобных оценщикам подходов: затратного, сравнительного или доходного, но обязательно с обоснованием того, почему именно такой способ был выбран», – поясняется на сайте.
Ценообразующие факторы для кадастровой оценки разделены на три подгруппы: макроэкономическое окружение (экономические, социальные и прочие факторы), ситуация на рынке недвижимости (его объем, динамику цен, предложение и спрос, активность участников и пр.), а также сам объект и объекты-аналоги. Для точности анализа госоценщикам также разрешено использовать информацию, «не относящуюся непосредственно к объектам оценки, но влияющую на их стоимость».
«В процессе кадастровой оценки представители государства будут делить населенные пункты на ценовые зоны – части территории с близкими показателями средних рыночных цен на типовые объекты недвижимости. В рекомендациях указано, что разница в средних рыночных ценах между типовыми объектами в различных ценовых зонах не должна быть меньше 10%», - уточняется на сайте.
Важным при определении цены будет степень износа объектов. В рекомендациях названы сроки эксплуатации для разных типов сооружений. Для временных объектов он составляет 10 лет, для активно и агрессивно эксплуатирующихся (трубопроводов, резервуаров нефтехимических заводов) – 25 лет, деревянных зданий – 50 лет, объектов гражданско-жилищного строительства – 80 лет, уникальных объектов (музеев, театров, стадионов) – 100 лет. Если возраст сооружения выше 60% нормативного срока службы, и капитальный ремонт в нем не проводился, показатель износа составляет 60%. Когда лет зданию больше, чем оно должно прослужить, износ его определяют в 70%. Если же в нем проводился капремонт, то нормативный срок службы пересчитывают заново, начиная с даты такого ремонта.
